美国楼市9月数据恶化 美联储加息阴影下能否软着陆？

就在美联储加息前景充满不确定性的当口，美国楼市正发出越来越多的警报信号。据CNBC报道，2026年10月20日发布的多份独立报告显示，9月房屋待完成销售指数创下2001年有记录以来新低，房屋开工和建筑许可也远低于华尔街预期。高利率与持续通胀交织，令房地产市场陷入深度冻结。

房屋开工与待完成销售双双逊于预期

美国全国地产经纪商协会（NAR）10月20日公布的数据显示，9月待完成销售指数环比下滑7.3%，同比降幅达11.3%，而华尔街此前预期仅下降0.4%。该指数衡量已签约但尚未完成的购房交易，被视作楼市前瞻指标。记录显示，这是自2001年以来该指数的最低水平。与此同时，美国商务部发布的报告称，私营房屋开工年率环比下降5.2%，预期降幅仅为0.4%；建筑许可环比下降0.2%，而市场预期为增长2%。更令人担忧的是，单户住宅许可总量仅为84.5万套，较8月再降4%，创下2023年以来新低。路透社援引的商务部数据同样印证了这一趋势。

抵押贷款利率高企重创购房可负担性

抵押贷款利率是当前楼市的关键变量。据Mortgage News Daily统计，30年期固定利率贷款在9月大部分时间里高于7%，月末收于7.6%左右，而在五年前这一数字仅为3%。利率快速攀升直接推高了月供成本，压低了潜在购房者的支付能力。高盛经济学家Ronnie Walker在一份客户报告中表示：“持续的高抵押贷款利率将继续对房屋周转率产生最显著的影响，近期利率的上涨很可能推动现房销售在未来几个月走低。” NAR首席经济学家Lawrence Yun也指出，尽管就业增长和收入增加能够支撑购房，但购房可负担性更多地受到按揭利率变化的影响。

建筑商情绪跌至十四年低点

不仅需求端萎缩，供给端同样寒意逼人。房屋建筑商信心指数已降至14年来最低水平。Fwdbonds首席经济学家Chris Rupkey对此评论道：“楼市即将进入深度休眠，除非华盛顿能180度转变政策，让新房成本变得更可负担。”他进一步警告：“现在还不是冬天，但楼市正进入深度冻结。” 建筑商对新屋需求的悲观预期，叠加土地、建材和人工成本上升，使得新开工项目明显缩减。商务部数据显示，单户型新屋开工年率降至84.5万套以下，建筑许可发放速度同步放缓，反映出开发商对未来销售前景的谨慎态度。

美联储加息对楼市影响正在加深

美联储加息对楼市的滞后效应正在逐步显现。当前，30年期抵押贷款利率已升至7.43%以上，而如果美联储在12月及2027年3月如市场预期各加息25个基点，按揭利率可能进一步上探，令可负担性雪上加霜。尽管楼市疲软通常需要更低利率来刺激需求，但美联储此刻正全力对抗通胀。最新数据显示，9月批发最终需求商品价格同比上升2.6%，为2009年12月以来最快增速。美联储官员多次表示，正在关注人工智能投资热潮对芯片和电子产品价格的推升作用，并认为AI投资带来的生产率提升可能在一定程度上抵消房地产等疲弱板块的负面影响。

高盛预测：2027年前住宅投资持续收缩

高盛在10月20日发布的客户报告中下调了对住宅投资的预期。经济学家Ronnie Walker估计，住宅投资将在未来三个季度分别收缩2.5%、4%和1%，若抵押贷款利率不见回落，降幅可能更大。高盛预计，2027年单户房屋开工量将维持在87.5万套，与今年基本持平；现房销量预计为390万套，同样接近2026年水平，但比疫情前的2019年低约26%。以下是9月关键楼市数据与市场预期的对比：

表中仅有的一个积极变量是住房供应长期短缺，这为市场提供了一定缓冲。Walker在报告中写道：“近年来住房活动一直处于区间波动，上行受制于可负担性逆风，下行受制于长期住房短缺。进入2027年，我们预计可负担性带来的逆风将日益占据主导，进一步压低交易活动。”

市场预期：12月加息概率仍高

尽管楼市数据疲弱，但市场对美联储的紧缩预期并未减弱。根据CME Group的FedWatch工具，交易员普遍预计美联储在下周会议上维持基准利率不变，但期货价格显示12月加息25个基点的概率较高，2027年3月还有望再度加息。这种预期正在向房贷利率传导，形成“政策利率未动、按揭利率先行”的局面。Lawrence Yun认为，抵押贷款利率已经比美联储短期利率加息幅度上升更多，这意味着利率可能即将见顶。“鉴于抵押贷款利率已经远超美联储短期利率的上调幅度，利率可能正在触顶，”他表示，“买家和卖家可能只是在等待按揭利率转向有利。”

经济学家争议：深度冻结还是即将触底？

对于楼市走向，经济学家存在分歧。Rupkey的“深度冻结”比喻强调了政策失灵的紧迫性，而Yun则看到利率见顶的曙光。高盛则预计现房销售将继续下滑，但跌幅可能有限。无论如何，就业增长和工资上涨为购房基础提供了一定支撑，但按揭利率若维持高位，楼市难以出现实质性复苏。数据层面，超过95%的现有抵押贷款借款人利率低于当前市场水平，其中65%的借款人甚至低于当前水平2个百分点以上。这种“锁定效应”抑制了存量房流转，也限制了新房市场的替代需求。多家庭住宅开工虽相对稳定，但整体趋势依然不容乐观。

Q1: 美联储加息期间，现在是否适合入手美国房产？

A1: 这取决于个人财务状况和城市。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为抵押贷款利率可能正在见顶，但高盛警告说住房投资在2027年前将持续收缩。如果贷款购房，需要承受目前7.6%左右的利率，月供压力显著高于五年前。建议先评估现金流，关注12月美联储议息结果，等待更明朗的利率信号。

Q2: 美国楼市的疲软会迫使美联储暂停加息吗？

A2: 概率较小。尽管9月待完成销售和新屋开工数据均远逊预期，但美联储的首要目标是控制通胀。9月批发商品价格同比上涨2.6%，创2009年以来最快增速。CME FedWatch显示市场仍定价12月加息一次，除非通胀出现大幅回落或就业市场崩塌，否则决策者不会因单一楼市数据而改变政策路径。

美国楼市正站在十字路口，美联储加息是否按下暂停键将决定市场走向。高利率压制需求，供应短缺又托底价格，未来数月，抵押贷款利率和通胀数据的每一次波动都可能引发行业连锁反应。若12月如期加息，市场可能迎来更深一轮‘冬眠’，而任何政策松动都将成为楼市的转折信号。