维州房产新规：拍卖前公布保留价！买家卖家必知变化

据《卫报》2026年10月24日报道，维多利亚州自本月起实施一项开创性房产透明度改革，要求卖方在拍卖前至少7天公布保留价（即最低可接受价格）。这项旨在根除“低报价”（underquoting）的新规，被视作全澳房产市场公平化的重要试验田。然而实施仅数周，已有经纪商开始寻求规避手段，市场格局正悄然生变。

新规三大核心变化

维多利亚州新法主要包含三项内容：第一，卖方须在拍卖或固定日期销售前至少一周公布保留价；第二，经纪商须向潜在买家提供额外市场背景信息，包括附近可比成交案例；第三，交易完成后必须公示最终售价。这些措施被认为是全球最激进的房产透明度法规之一，直指长期困扰买家的“诱饵定价”行为——即经纪商刻意将房产宣传价压远低于实际成交预期，以吸引更多看房者。据当地消费者事务部数据，2025年维州低报价投诉量同比上升42%，推动政府加速立法。

市场初期反应：转向意向表达与私人销售

新规生效首个周末（10月17-18日），墨尔本拍卖量较前一周骤降约35%，同时意向表达（expression of interest，EOI）和私人销售数量明显攀升。买方经纪公司Cohen Handler维州董事总经理妮可·雅各布斯（Nicole Jacobs）透露：“经纪商正在建议卖方采用无固定截止日期的EOI方式，这样就不必公开保留价；或直接转向私人销售，同样规避披露要求。”她表示，虽然打击低报价值得肯定，但现行改革是否真能解决问题尚需时间验证。根据AFP通讯社10月25日报道，墨尔本部分城区挂出的房源中，约28%已改用EOI或私人销售方式。

对买家的实际影响：信息不对称得以缓解与否？

新规要求经纪商必须提供“物业价格声明”（property price statement，PPS），内附近六个月可比销售案例，帮助买家自主估价。然而卫报分析发现，不少经纪商在PPS中声称“无近期可比成交”，尽管实际上附近有多笔类似交易。例如，South Yarra区一套两居室公寓近期挂出指导价78万澳元，但公开保留价高达92万澳元，价差达18%。资深经纪人约翰·基廷（John Keating）警告：“如果在保留价公佈后，卖方仍常拒絶高于保留价的最高出价，则说明经纪商和拍卖师配合卖方滥用体系，需要监管介入。”他同时指出，已有案例显示经纪商先低挂指导价吸引人潮，届时保留价公佈时大幅提高。

各州与国际政策对比

下表梳理了维州与其他主要司法管辖区在打击低报价方面的措施对比：

数据显示，维州走在前列，但其执行效果仍在检验中。

反对声音：行业批其“复杂且压抑市场”

维州房地产协会（REIV）对改革持高度批抨态度，认为法规含糊、增加复杂性并已压抑本已低迷的市场。协会主席指出：“拍卖量下滑并非市场好转，而是卖家因惧怕公开保留价而回避拍卖，这反而减少了买卖双方价格发现的机会。”自2025年以来，墨尔本住宅拍卖清空率已从65%降至约52%，新规实施后更低。经济学家警告，若拍卖量持续萎缩，住房流动性将进一步降低，延长销售周期。

FAQ

Q1: 保留价公开后，卖家还能在拍卖当日拒絶高于保留价的出价吗？

A1: 可以。新规赋予卖方在拍卖当日拒絶任何出价的权利，即使出价高于公布的保留价。但资深经纪人约翰·基廷提醒，若此做法成为常态，则表明“经纪商与卖方串通滥用体系”，需要监管关注。目前尚无相关投诉案例。

Q2: 新规导致拍卖减少，是否意味着市场转向更不透明的方式？

A2: 初期数据确实显示EOI和私人销售比例上升，这些方式无需公开保留价，可能降低透明度。但买方顾问妮可·雅各布斯指出，即便在EOI场景下，买方仍可借由PPS和可比成交信息做出判断，且最终售价必须公示，长期卖方或不得不适应新规则以维持市场竞争力。

展望与总结

维多利亚州的房产透明度改革为全澳乃至全球提供了重要实验样本。短期内，市场参与者正在积极调整策略以规避透明要求，拍卖量下降、替代销售方式上升；长期看，若监管能堵住漏洞并严格执行，买家信息不对称状况有望根本改善。这项改革能否真正抚平“低报价”顽疾，将取决于维州政府在未来3-6个月内对市场新出现的规避行为的回应力度。座为澳大利亚房产市场的风向标，其成败足以影响其他州乃至联邦的立法方向。